V Prohlášení vlastníka jsou společné prostory specifikovány jako “… střecha včetně volného prostoru pod hřebenem střechy, nad a za byty ve čtvrtém nadzemním podlaží…”. V domě se nacházejí dvě půdní vestavby, ale nad nimi je stále společný volný prostor. Tento prostor má proměnlivou světlou výšku, je podchozí pouze v části pod hřebenem střechy, je stavebně oddělen od bytových jednotek a přístupný pouze ze společného nebytového prostoru, z chodby. Jeho plocha činí přibližně 90 m2.
Další společný nebytový prostor je zastavěná plocha u nároží o velikosti asi šest m2. Tato plocha není přístupná a vzhledem k malé světlé výšce není ani součástí bytu; je od bytu oddělena sádrokartonovou příčkou. Vzhledem k charakteru těchto prostor, kdy nejsou zkolaudovány jako součást bytu ani s bytem propojeny, jednalo by se o společný nebytový prostor i bez výslovného uvedení v Prohlášení.
Nicméně, jedná se o prostor v domě, který může být součástí nástavby. Podle sdělení příslušného stavebního úřadu lze zde uvažovat o nástavbě tzv. ustupujícího podlaží. V současné době nevyužitý půdní prostor nemá velkou užitnou hodnotu, slouží pouze jako výstup na střechu a nabízí možnost skladování. S ohledem na lokalitu však představuje významný potenciál stavebního místa - jedná se o hodnotnou stavební parcelu v dané lokalitě krajského města, kde se půdní prostory nebo ploché střechy pro nástavbu neprodávají.
Vlastníci půdních vestaveb mají zájem tyto společné nebytové prostory přiřadit ke svým půdním bytům. Plánují otevřít své byty k hřebeni střechy, případně si vytvořit úložné půdičky přístupné pouze z jejich bytů. Ze společného nebytového prostoru, konkrétně ze zastavěné plochy u nároží, hodlá vlastník půdního bytu vybudovat terasu.
Tato terasa by sice nadále tvořila společný nebytový prostor, ale měla by výlučné užívání pouze pro jeden byt. V takovém případě by sice nevznikla nová podlahová plocha půdních bytů (pokud se bude jednat pouze o otevření k hřebeni), ale zanikl by společný nebytový prostor definovaný v Prohlášení. Ostatní spoluvlastníci společných nebytových prostor by tak byli kráceni na svém právu užívat tyto prostory.
V souvislosti s těmito plány vyvstává otázka, zda je pro takové řešení nutný souhlas 100 % vlastníků, nebo postačuje nadpoloviční většina, jelikož by nedošlo ke změně podílů v Prohlášení vlastníka. Dále, zda je třeba sepsat Smlouvu o výstavbě, když dvě bytové jednotky v podkroví jsou již realizovány a výstavba se nebude týkat změny podílů, ale pouze vikýřů a zabrání současných společných nebytových prostor.
Dle občanského zákoníku, pokud dojde ke stavebním úpravám domu za účelem zřízení nebo změny jednotek, je nezbytné uzavřít smlouvu o výstavbě. Zákon pro takovou smlouvu vyžaduje písemnou formu a stanovuje další náležitosti. Vzhledem k tomu, že v důsledku plánovaných stavebních úprav dojde ke změně dosavadních jednotek nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou, musí si smluvní strany ve smlouvě ujednat změny velikosti spoluvlastnických podílů po vzniku nové jednotky nebo změně dosavadní jednotky a jejich převody tak, aby odpovídaly nově určeným velikostem spoluvlastnických podílů, pokud ke změně velikosti spoluvlastnických podílů dochází.
Podle občanského zákoníku rozhoduje o změně prohlášení vlastníka shromáždění vlastníků jakožto nejvyšší orgán společenství vlastníků jednotek. Obecně zákon vyžaduje k přijetí rozhodnutí shromáždění souhlas prosté většiny přítomných vlastníků jednotek, ledaže zákon nebo stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. V případě změny prohlášení vlastníka se však dle § 1169 odst. 2 občanského zákoníku vyžaduje dohoda všech dotčených vlastníků.
Společné prostory v bytovém domě, jako jsou chodby, vchody, schodiště, technické místnosti či střecha, jsou považovány za spoluvlastnictví všech vlastníků bytů v daném domě. Spoluvlastníci společně rozhodují o správě a údržbě těchto prostor a mají právo a povinnost je využívat tak, aby nedošlo k omezení práv a zájmů ostatních vlastníků.
Vlastníci se mohou rozhodnout, že se určitá část společného prostoru přenechá některému vlastníkovi jednotky k výlučnému užívání. Takové užívání musí být uvedeno v Prohlášení vlastníka. V případě, že se jedná o pronájem společných částí domu třetím osobám, spadá to pod správu domu a pozemku a je v působnosti společenství vlastníků.
Výnosy z pronájmu společných prostor nepatří Společenství vlastníků (SVJ), ale samotným spoluvlastníkům. Jsou to jejich společné části. O běžném hospodaření s takovou společnou věcí, včetně jejího pronájmu a nakládání s výnosy, rozhodují všichni spoluvlastníci většinou hlasů, které se počítají podle velikosti jejich spoluvlastnických podílů. Příjmy z pronájmu společných prostor nejsou výnosem SVJ a nepodléhají zdanění ze strany SVJ. Daňovou povinnost nesou jednotliví vlastníci jednotek.
Zákon o vlastnictví bytů (a následně občanský zákoník) stanoví možnost prodeje jednotky v případě, že vlastník jednotky porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků. Nežádoucí jednání vlastníka jednotky musí dosáhnout vysoké intenzity a mít významný dopad do výkonu práv ostatních vlastníků. Soud při posuzování této otázky zohledňuje intenzitu zásahu do (spolu)vlastnického práva, užívacích práv, poškozování společných částí či imise.
Účelem nařízení prodeje jednotky je primárně ochrana práv ostatních vlastníků, nikoli sankce. V konkrétním případě může vlastník jednotky porušovat své povinnosti dlouhodobě, například nadměrným hlukem, obtěžováním ostatních vlastníků či nesprávným nakládáním s odpadem, což může vést k nařízení prodeje jeho jednotky.
Zdi vymezující a ohraničující jednotlivé jednotky, včetně nenosných, lze zařadit mezi hlavní svislé a vodorovné konstrukce, které jsou společnými částmi domu. Vlastník jednotky nemůže společné části měnit.
Smyslem oprávnění vlastníka jednotky dle § 1179 občanského zákoníku je umožnit mu přesvědčit se, jak osoba odpovědná za správu domu a pozemku hospodaří. Vlastník jednotky má zde významný právní zájem, který mu umožňuje náležitě prosadit své právo kontroly hospodaření a správy, což je prostředkem ochrany jeho práv.
tags: #muze #spolecenstvi #vlastniku #vlastnit #nebytove #prostory