Není nic neobvyklého, že si člověk koupí pozemek, nechá si vypracovat projekt pro rodinný dům, zažádá o stavební povolení, a pak je všechno jinak. Okolnosti se mohou změnit natolik, že stavba domu už nepřipadá v úvahu. Je tedy zcela běžné, že se prodávají stavební pozemky s projektem.
Narazíte-li na inzerát domu v rozestavěném stavu, či alespoň se základovou deskou, a připadá v úvahu, že byste jej koupili, dříve než zahájíte kupní proces, důkladně si prostudujte projekt. V této fázi již nepůjdou udělat žádné zásadní změny.
Právo stavby se totiž neváže k osobě, na kterou je stavební povolení vystavené, ale přechází s koupí pozemku na nového vlastníka. A tak i když je na stavebním povolení a na projektu jméno původního majitele, můžete hned po zápisu do katastru nemovitostí pokračovat v započaté stavbě nebo začít stavět dle zakoupeného projektu. Nic se neohlašuje ani na stavební úřad. Teprve až při kolaudaci si stavební úřad dle katastru nemovitostí „přiřadí“ ke stavbě nového vlastníka.
Pokud je na projekt již vydáno stavební povolení, lze pokračovat ve stavbě s tím, že se na stavební úřad nahlásí v průběhu stavby či při kolaudaci jen drobné úpravy. Za drobnou změnu se například považuje, že se v obývacím prostoru postaví příčka, která prostor přepaží tak, aby vznikla samostatná kuchyň, či se prostor pro komoru využije na jiný účel. Tyto změny nesmí mít podstatný vliv na projekt ani vzhled stavby jako takové.
V každém případě, je vhodné kontaktovat projektanta a tyto drobné úpravy s ním konzultovat. Při podstatnějších změnách, které bude potřeba zanést do projektu, je to pouze on, který tuto změnu může provést. Jestliže byste změnu v rámci úspor zadali třeba svému známému, mohl by původní projektant namítat neoprávněné zasahování do díla, které je chráněno autorským zákonem.
Drobné změny znamenají, že nelze měnit půdorys domu. Nejde tedy stavbu rozšířit na jakoukoli světovou stranu, i kdyby to dispozice pozemku umožňovaly. A nejde jej ani zvýšit o další patro. Každý projekt je důkladně propočítán dle návrhu stavebního materiálu, a samozřejmě i statika domu je konstruována na určitý typ. Pokud tedy půjde o přízemní bungalov, nelze jej „vyhnat“ o patro výš.
Podstatné změny znamenají kompletní přepracování projektu. Ovšem v dnešní době, kdy stavební firmy nabízejí stovky typových projektů, a navíc jsou k dispozici projektanti pro zpracování individuálního návrhu, je spíše lepší řešit pak koupi pozemku s tím, že stávající projekt nebudete potřebovat. Ovšem platit projekt, který nevyužijete, není právě finančně výhodné. Ale to už je na dohodě s původním vlastníkem, zda nakonec nezvolíte jiný pozemek bez projektu nebo vlastník bude ochoten ustoupit od prodeje projektu jako součásti kupní transakce.
Pokud zakoupíte pozemek s projektem, který má již stavební povolení, ale tento projekt nevyužijete, bude třeba s novým projektem zajít na stavební úřad a projít stavebním řízením.
Zájem o stavební pozemky v Česku roste. Podle dat Českého statistického úřadu bylo za třetí čtvrtletí uplynulého roku vydáno více než šestnáct tisíc stavebních povolení. Koupě pozemku je však často složitější než koupě hotového domu a chyba v začátku může sen o vlastním bydlení dost zkomplikovat.
„Než podepíšete jakoukoli smlouvu, ověřte si, že pozemek je skutečně určený ke stavbě,“ upozorňuje Martin Novák. O tom, zda na něm lze skutečně stavět, ale rozhoduje až územní plán obce. Pozornost si zaslouží i věcná břemena, nájemní smlouvy nebo jiná právní omezení.
„Všechno, co by omezovalo nakládání s pozemkem, musí být jasně uvedeno ve smlouvě. Hezký výhled nestačí, pokud se na pozemek nelze legálně dostat. „Bez přístupu a bez sítí se stavět nedá. Nestačí, že fyzicky existuje nějaká cesta, musíte mít právně zajištěné právo ji používat,“ vysvětluje Novák. Stejně tak si prověřte možnost napojení na elektřinu, vodu a kanalizaci, jejich vybudování může cenu pozemku navýšit i o statisíce korun.
Technicky připravený pozemek ještě neznamená, že na něm můžete postavit, co chcete. „Z územního plánu mimo jiné také zjistíte, jestli je parcela určena pro rodinné domy, nebo má jinou funkci, například zemědělskou či rekreační. Důležité jsou i limity: zastavitelnost, výška stavby, odstupy od hranice pozemku nebo ochranná pásma.
Někteří kupující se mylně domnívají, že jakmile pozemek koupí, zůstane „stavební“ napořád. Jenže obec může při aktualizaci územního plánu změnit funkční využití lokality.
I když už máte stavební povolení, pamatujte, že není navždy. Stavbu musíte zahájit do dvou let od nabytí právní moci rozhodnutí. Po této lhůtě povolení zaniká a je nutné žádat znovu, může se stát, že už podle jiných, nových předpisů. „Stačí, když začnete přípravné práce, ty se považují za zahájení stavby. Z pohledu zákona pozemek nepřestane být stavební jen proto, že se na něm zatím nestaví.
„V praxi to znamená, že pozemek sice vlastníte, ale reálně už na něm nic nepostavíte. Koupě stavebního pozemku je rozhodnutí, které si zaslouží pečlivou přípravu. Není nutné rozumět všemu do detailu, důležité je mít k ruce někoho, kdo jednotlivé oblasti propojí a včas upozorní na souvislosti, které by mohly uniknout.
Níže jsou uvedeny příklady typů nemovitostí, které jsou často nabízeny na trhu a mohou zahrnovat stavební povolení a projekt:
tags: #pozemek #se #stavebnim #povolenim